Cabinet d'avocats spécialisé

Droit des personnes, Droit public et Droit commercial

Téléphone

01 64 33 66 46

Urbanisme

Le contentieux de l’urbanisme est porté essentiellement devant les juridictions administratives. Notre cabinet qui est titulaire de la spécialité droit public se trouve donc particulièrement concerné pour défendre les professionnels, les collectivités publiques ou les particuliers lorsqu’ils sont confrontés à des difficultés d’ordre juridique dans ce domaine.

La matière de l’urbanisme est un domaine complexe qui connaît une évolution permanente au gré des politiques publiques changeantes conduites par la techno structure en place au ministère de l’urbanisme et du logement.

De plus, afin de limiter l’encombrement des tribunaux administratifs, il a été imaginé des formalités préalables à l’introduction des recours qui constituent autant de pièges pour les justiciables qui peuvent échouer aux portes du tribunal sans même que leur argumentation n’ait été examinée par un juge. Il est donc prudent de se renseigner auprès des professionnels compétents avant de se lancer dans un contentieux en demande ou en défense.

Les plans locaux d’urbanisme

Ils constituent le document réglementaire de base en matière d’urbanisme local. Élaborés à l’initiative des communes, les plans locaux d’urbanisme ont pour fonction essentielle de quadriller le territoire communal en zones dotées chacune de possibilités de construction différentes.

L’interprétation de ces règles par un professionnel du droit public est souvent nécessaire en raison de la technicité des termes utilisés et de leur portée juridique qui doit souvent être analysée à la lumière de la jurisprudence administrative.

La légalité de ces plans locaux d’urbanisme peut être contestée de deux manières : un PLU peut faire l’objet d’un recours contentieux direct devant le tribunal administratif, il peut également faire l’objet d’un contentieux indirect à l’occasion d’un procès dirigé contre un permis de construire.

Le recours contentieux direct contre le Plan Local d’Urbanisme

A condition que les personnes intéressées de la commune aient été suffisamment vigilantes pour avoir connaissance de l’enquête publique présidant à l’élaboration ou à la révision d’un PLU, elles peuvent présenter des observations critiques auprès du commissaire-enquêteur.

Notre cabinet d’avocats spécialisé en droit public apporte aux administrés une aide à la rédaction des observations pour que celles-ci soient les plus pertinentes.

Une fois le Plan Local d’Urbanisme approuvé et les formalités de publicité accomplies, le refus par la commune de prendre en considération les observations des administrés ouvrira à ces derniers une possibilité de contentieux devant le juge administratif.

A cette occasion, pourront être contestés non seulement les décisions de classement des terrains des administrés requérants mais encore l’ensemble de la procédure d’élaboration du document d’urbanisme.

Ce contentieux technique exige la maîtrise du vocabulaire spécialisé propre à l’urbanisme et la connaissance fine de la procédure contentieuse devant la juridiction administrative.

Le recours contentieux indirect contre le Plan Local d’Urbanisme

Il n’est jamais trop tard pour bien faire ! A supposer que son attention ait été prise en défaut et qu’on s’aperçoive, lors d’un séjour dans sa résidence de vacances, que le Plan Local d’Urbanisme a classé votre terrain en zone inconstructible, il peut être encore temps de contester cette décision.

Les délais de recours contentieux étant expirés, il n’est plus question, cette fois, de former un recours directement contre le document d’urbanisme. En revanche, en déposant une simple déclaration de travaux sur le terrain litigieux, le refus du service instructeur de la commune pour inconstructibilité de la parcelle pourra être contesté devant le juge en invoquant l’illégalité du règlement du Plan Local d’Urbanisme qui a classé le terrain comme inconstructible.

Cette séquence contentieuse de rattrapage peut donc être d’un intérêt pratique certain puisqu’elle est susceptible de restituer sa constructibilité à un terrain qui l’avait perdue.

La mise en œuvre de cette technique contentieuse suppose toutefois des connaissances juridiques qu’un cabinet spécialisé en droit public est bien souvent seul à maîtriser.

Le permis de construire

Les décisions relatives au permis de construire sont celles qui génèrent le plus de contentieux. Ce contentieux de droit public a la particularité de mettre aux prises trois acteurs : Le bénéficiaire du permis, la commune qui a délivré l’arrêté de permis de construire et le voisin qui le conteste. Ce ménage à trois ne va pas sans susciter des rancoeurs et des frustrations dès lors que se combinent des relations de voisinage et la mise en cause de l’autorité publique de proximité que constitue la commune et son maire.

Ce contentieux exige donc, dans la mesure du possible, d’être conduit avec doigté, si l’on ne veut pas compromettre irrémédiablement pour l’avenir les relations interpersonnelles existantes.

Efficacité douteuse du recours gracieux en matière de permis de construire

Le réflexe de beaucoup de requérants qui sont confrontés à un refus de permis de construire ou qui entendent contester le permis de leur voisin consiste à s’adresser d’abord au maire en formant un recours administratif gracieux.

Nous pensons, dans notre cabinet que cette démarche n’est malheureusement pas d’une grande utilité.

Pour des raisons d’ordre psychologique aisément compréhensibles, il est en effet extrêmement rare qu’une autorité administrative accepte de se déjuger après avoir pris une décision malencontreuse. L’amour propre du service instructeur, lui interdit, bien souvent, de reconnaître une erreur et de la corriger.

Aussi, conseillons-nous plutôt, en matière de recours administratif, de s’adresser directement au préfet en utilisant la technique de la demande de déféré préfectoral. Cette procédure, trop souvent ignorée, présente l’avantage de faire étudier le dossier par un service extérieur à la commune et de lui imposer un contrôle par une autorité hiérarchiquement supérieure. Cette stratégie est également utile en ce qu’elle permet de tester la valeur de ses arguments juridiques.

Au plan de la procédure, la demande de déféré préfectoral présente le même intérêt que le recours gracieux adressé au maire. Il proroge de deux mois le délai pour présenter ensuite, le cas échéant, un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le recours contentieux contre le permis de construire.

L’échec du recours gracieux ou hiérarchique peut conduire à l’introduction d’un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le bénéficiaire du permis peut essayer de se prémunir contre un tel recours en respectant au plus tôt les formalités d’affichage de son permis de construire sur le terrain. Le délai de recours de son voisin est enfermé dans un délai de deux mois à compter de l’affichage ce qui peut s’avérer trop court pour élaborer une argumentation sérieuse.

Le requérant qui entend contester le permis de construire devra, quant à lui, veiller à respecter certaines formalités avant d’introduire son recours.

Les communes doivent également prendre en considération le fait que si elles se sont trompées en accordant un permis irrégulièrement, elles disposent d’un délai de trois mois pour retirer le permis à son bénéficiaire.

Les règles locales d’urbanisme ne sont pas les seules à pouvoir être utilement invoquées devant le juge du permis de construire, Il existe également une réglementation nationale contenue dans le code de l’urbanisme et qui s’applique sur l’ensemble du territoire.

C’est en combinant l’ensemble de ces règles que le juge se prononcera sur chacun des moyens invoqués pour dire finalement si le permis ou le refus de permis est légal.

Les infractions pénales à l’urbanisme

Le non respect du permis de construire, la construction sans permis ou la construction en violation directe d’un document réglementaire d’urbanisme sont constitutives de délits qui sont jugés par les tribunaux correctionnels.

Notre cabinet d’avocats qui est spécialisé en droit public intervient devant les juridictions pénales pour défendre les communes ou les particuliers qui sont auteurs ou victimes de ses infractions dans la mesure où la connaissance des règles d’urbanisme est essentielle dans l’instruction de ces contentieux.

Nos avocats sont à votre disposition.

N'hésitez pas à nous poser toutes vos questions !